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不動産の評価方法 |
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土地 |
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土地の評価には、次の２つの方法があります。 |
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（イ）路線価方式 |
| 国税庁が、毎年発表する路線価図に基づいて、その土地の面する道路の価額（路線価）にその土地の地積を乗じて算出する方法です。 |
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土地の評価額＝路線価×地積 |
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土地の評価額 |
＝路線価×地積 |
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＝１５０千円×２００㎡ |
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＝３０，０００千円 |
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と、単純に計算すればこのようになります。 |
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しかし、実際には路線価と地積が同じでも、奥行距離による利用価値の違いを評価に反映させないと評価の公平性が保たれません。
そこで、利用価値の違い
Ａ土地…（解説の便宜上）奥行が適正
Ｂ土地…（解説の便宜上）奥行が長大 を評価に反映させるために次のような補正を行います。
奥行について、奥行価格補正率（奥行距離に応じた利用価値の補正）を
Ａ土地の奥行価格補正率…１．００
Ｂ土地の奥行価格補正率…０．９５ とした場合、
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Ａ土地の評価額＝150千円×１．００×200㎡＝30，000千円
Ｂ土地の評価額＝150千円×０．９５×200㎡＝28，500千円
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となり、奥行距離による利用価値の違いを評価に反映させることができます。
(注1)上記の他、その土地の存する地区区分により適正な奥行距離が異なります（奥行価格補正率が異なります）し、２本以上の道路に面している場合や間口の広さ等々によっても評価の補正が必要となります。
(注2)上記の路線価（図）は、その土地の存する地域の税務署の資産税課で閲覧することが出来ます。下記(ﾛ)の倍率についても同じです。 |
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(ロ）倍率方式 |
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郊外等の地域においては、路線価が定められていないところがあります。そのような地域にある土地については、その土地の固定資産税評価額にその地域ごとに定められている倍率を乗じて評価額を算出します。これを倍率方式といいます。 |
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土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率 |
固定資産税評価額 ２，５００千円 倍 率 ３．０ の土地の場合、
土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率
＝２，５００千円×３．０＝７，５００万円 の評価額となります。
(注3)固定資産税評価額はその土地の存する地域の自治体(市役所等)の資産税課に問い合わせれば、手に入れることが出来ます。 |
